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　　一、概念解釋

　　結合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T 18508—2014）《福建省城鎮(zhèn)基準地價更新工作技術要求》，城鎮(zhèn)土地定級與基準地價是指在國土空間總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以及有實際管理需求的區(qū)域內，對不同土地級別，依據《國土空間調查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》，以2024年7月1日作為估價期日，按照商業(yè)服務業(yè)、城鎮(zhèn)住宅、工業(yè)、公共管理與公共服務、公用設施用地等用途分別評估的法定最高使用年期土地權利的區(qū)域平均土地價格。

　　二、基準地價更新背景

　　根據《福建省自然資源廳辦公室關于開展城鎮(zhèn)基準地價和標定地價更新有關工作的通知》（2024年4月）《福建省自然資源廳辦公室關于進一步加強基準地價管理的通知》（2024年10月）要求，在上一輪基準地價成果（2022年）的基礎上，根據永春縣城市建設和土地市場變化的實際情況，全面更新城鎮(zhèn)土地級別和基準地價，并編制了相應的修正體系。

　　三、基準地價覆蓋范圍

　　縣城區(qū)：中心城區(qū)規(guī)劃范圍，涉及桃城鎮(zhèn)、五里街鎮(zhèn)、石鼓鎮(zhèn)、岵山鎮(zhèn)、東平鎮(zhèn)、東關鎮(zhèn)六個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，東至東關鎮(zhèn)東美村，西至石鼓鎮(zhèn)鳳美村，南至岵山鎮(zhèn)鋪下村，北至五里街鎮(zhèn)埔頭村，土地面積約75平方公里。

　　其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)：各鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政轄區(qū)范圍內所有土地。

　　四、基準地價主要成果

　　本次基準地價更新估價期日為2024年7月1日，評估用途包括居住、商業(yè)服務業(yè)、工礦、倉儲、公共管理與公共服務、公用設施用地、綠地與開敞空間用地、特殊用地、交通運輸用地。

　　其中：

　　1.商業(yè)服務業(yè)用地城區(qū)分為五級，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別劃分為一至三級，基準地價采用路線價和級別樓面價兩種表現(xiàn)形式，并區(qū)分可分割銷售和不可分割銷售兩種性質分別制定。

　　2.居住用地城區(qū)分為四級，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別劃分為一至二級，基準地價采用級別樓面價的表現(xiàn)形式。

　　3.工礦用地、倉儲用地城區(qū)為三級，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別劃分為一至二級，基準地價采用級別地面價的表現(xiàn)形式，并區(qū)分不可分割和可分割兩種性質分別制定。

　　4.公共管理和公共服務用地、特殊用地、交通運輸用地參照居住用地的級別范圍，基準地價采用級別地面價的表現(xiàn)形式。

　　5.公用設施用地、綠地與開敞空間用地參照工礦用地的級別范圍，基準地價采用級別地面價的表現(xiàn)形式。

　　五、基準地價的應用

　　1.在國有建設用地使用權出讓過程中，基準地價是確定土地出讓底價的核心依據。政府部門以更新后的基準地價為基礎，結合宗地所在土地級別、用途及個別因素（如容積率、開發(fā)程度、區(qū)位條件等），通過基準地價系數修正法進行精準修正，最終形成出讓底價的重要參考依據。

　　2.基準地價為土地相關稅費的征收提供了客觀公平的計稅基礎。

　　3.基準地價為土地市場交易雙方提供了權威的價格參考，規(guī)范交易行為。在土地轉讓、抵押、租賃等市場活動中，交易雙方可通過基準地價了解宗地所在區(qū)域的價格水平，避免價格偏離市場合理區(qū)間。

　　4.本次更新的地下空間國有建設用地使用權價格體系，為地下空間開發(fā)利用提供了明確價格指引。在地下空間使用權出讓、轉讓時，依據地下空間基準地價確定合理價格。

　　5.基準地價的使用需嚴格遵循成果應用說明中的操作規(guī)范。在直接評估宗地地價時，基準地價與修正體系同時使用，需按照設定的評估期日、容積率、開發(fā)程度等基準內涵，選取對應級別和用途的基準地價，通過因素修正得到宗地價格，基準地價不能直接用作宗地價格。確定土地用途按照《自然資源部關于印發(fā)<國土空間調查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南>的通知》（自然資發(fā)〔2023〕234號）規(guī)定，確定土地級別以基準地價級別圖為準。

　　六、其他

　　《永春縣2024年城鎮(zhèn)土地定級與基準地價應用方案》自2026年1月1日起施行，有效期至2027年12月31日止。具體應用問題由永春縣自然資源局負責解釋。《永春縣人民政府關于公布永春縣2022年城鎮(zhèn)土地定級與基準地價的通告》（永政規(guī)〔2024〕7號）同時停止執(zhí)行。

　　聯(lián)系人：張先生    聯(lián)系電話：0595-23860325